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房产过户,采用哪种方式更省钱 专业律师帮你根据不同状况算笔账

发布:jschenglawyer 浏览:190次

 市民王先生致电晚报律师团:我是父母唯一的儿子。为了便于我的孩子将来上学,父母打算近期就把他们名下的学区房过户给我,可一打听才知道,赠与、买卖、继承三种方式都要缴相应费用。我想知道的是,父母将房产过户给子女,赠与、继承、买卖三种方式,到底哪种更合算?

       王先生结婚后,自己名下也有两套房。王先生想让孩子入读父母房产所属的学校。考虑到孙子明年就要上小学,王先生父母同意,近期就将房产过户到他名下,可几经了解,王先生还是拿不定主意。

       首先,按目前的状况,王先生是不好继承父母房产的。因为继承需要被继承人去世之后才能办理产权过户,并且存在遗嘱继承和法律继承两种情况。此外,王先生还有姐姐和妹妹,要想办理继承过户,手续相对比较复杂。其次,如果父母将房产赠与王先生,就得办理公证,需要缴房屋公证费以及契税,且契税税率还不低。此外,将来赠与房产如果再次交易,还会收取各类税费。可如果王先生父母把房子“卖”给王先生,看起来又似乎有些“不合情理”。王先生称,三种方式操作流程都不同,所需要缴纳的费用也各不相同,但到底什么样的过户方式最好,他们一家并不清楚。


律师说法

       一般而言,继承过户最省钱。在买卖、赠与、继承三种过户方法之中,继承是最经济快捷的途径,因为我国还没有开征遗产税,办理继承过户需缴纳公证费,其他税费全免。根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定,在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》规定,对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。

       根据江苏公证服务收费项目和试行标准[2017]114号,证明财产继承、赠与合同,根据受益额大小,按以下标准收费:不超过20万元的部分,按1.0% 收取。超过20万元至50万元的部分,按0.7% 收取。超过50万元至500万元的部分,按0.5% 收取。但如果想在赠与和买卖之间相比较,则需要分情况讨论。五年以上房产买卖过户更省钱。房产购买已超过五年且是家庭唯一住房,免征增值税和个人所得税,只需交纳契税。满五年但不是家庭唯一住房,需交契税和个人所得税(差额征收×20% 或评估价×1%)。泰州地区房屋买卖实行契税减免政策:首套:90平米以下1% ,90平米以上1.5% 。二套:90平米以下1% ,90平米,以上2% 。而赠与过户需缴纳3% 的契税和0.5-1.0% 的公证费用,相较而言,五年以上买卖过户是更优选择。两房以上或两年以下赠与过户更省钱。根据国家政策,父母把房产赠与子女是免征增值税和个人所得税的,需要缴纳占0.5% -1.0% 的房屋公证费和3% 的契税。而如果选择买卖方式,子女名下已有两套房,需交个人所得税(差额征收×20% 或评估价×1%),契税也不享受减免优惠,仍为3.0% 。两年以下处置房屋,买卖过户需交5.6% 的增值税、个人所得税,这两笔已是高额的费用。比较而言,上述两种情形均是赠与过户更为划算。